营改增新政:小微企业受益二手房税负下降

发布时间:2016-06-06 16:56  来源:营改增新政
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营改增新政:小微企业受益二手房税负下降
国家全面推开营改增后,中小企业老板们以及房屋买卖、租赁的业主、房东们是最关注新政变化的群体之一。昨日,广东省国税局、地税局有关负责人做客南方都市报解读新政带来的变化。小规模纳税人,营改增后你将直接受益。如果你买卖二手房产、出租房屋,你的税负非但没涨,还略有下降了。
 
  小规模纳税人适用3%、5%征收率
  在增值税中,将增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。对于营改增试点纳税人来说,增值税年应税销售额超过500万元为一般纳税人,未超过则为小规模纳税人。两者除了在税率和发票使用上存在差异之外,最大不同点体现在计税方式上:一般纳税人用一般计税方法,按“抵扣制”计算税金,即按销项减进项后的余额交税。小规模纳税人用简易计税方法,按销售收入除以(1+征收率)后的金额再乘以征收率计算应交税金。
  广东税务部门有关负责人介绍,营改增后,由于增值税是价外税,小规模纳税人在计税的时候要将含税收入换算成不含税收入,再乘以征收率,由于存在这个剔除税额的过程,所以即使税率不变,小规模纳税人的实际税负也会下降。
  举个例子,老张开了一家建筑公司,公司有一个造价200万元的建筑工程,在2016年1月开工,在4月30日前,取得了建筑服务收入200万元,按200×3%=6万元,缴纳营业税6万元。5月1日营改增试点后,公司属于小规模纳税人的类别,又取得了的200万元的收入,折算为不含税收入则为200÷(1+3%)=194.17万元,再用194.17乘以征收率3%,只需缴纳增值税5.82万元,税收负担将有所下降。
 
  二手房产买卖:税负降低了
  今年5月起,房地产业纳入营业税改征增值税试点范围。个人销售二手住房征收增值税后,也有街坊提出了疑问,税负比以前征收营业税时是上升了,还是下降了呢?
营改增新政
  广东税务部门解释,营业税下,个人销售二手房需缴纳5%的营业税,符合规定条件的,可免征营业税。营改增后,增值税延续了原营业税优惠政策,二手房交易增值税税负较原营业税税负没有增加,略有下降。
  例如,市民张先生将其购买不足2年的住房以100万元对外销售,其应纳增值税:100÷(1+5%)×5%=4.76万元,原应纳营业税100×5%=5万元。因此,营改增后,个人销售二手住房应纳增值税较原营业税减少了2400元,税负下降。
 
  出租房产:税负也降低了
  不但是业主买卖房产税负降低,就是当房东,现在也划算多了。其他个人出租不动产征收增值税后,税负比以前征收营业税时是上升了,还是下降了呢?
  广东税务部门有关负责人介绍,营业税下,其他个人出租不动产需缴纳5%的营业税。优惠政策包括:月租金收入未超过3万元的,可免征营业税;其他个人出租住房,减按1.5%征收率征收营业税。营改增后,增值税延续了原营业税优惠政策,其他个人出租不动产增值税税负较原营业税税负没有增加,略有下降。
  例如:某人出租住房,每月取得租金收入10万元,其每月应纳增值税:10÷(1+5%)×1.5%=0.143万元,原月应纳营业税10×1.5%=0.15万元。因此,营改增后,其他个人出租不动产应纳增值税较原营业税减少70元,税负下降。
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